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自分で調べよう 値引き交渉の目標金額を決める、また交渉を有利に進める為には、 情報を集めなければなりません。 あなたが納得できるだけの情報を集めた上で判断、準備、交渉をしてこそ、 納得できる購入ができるのです。 ここでは、あなたが自分で調べる為の方法や参考リンクを紹介します。 物件価格を調べる 1、土地と建物に分けて考える あなたの検討している物件が、マンションか戸建ての場合、まずは建物価格を知りましょう。 土地部分には消費税がかかりませんから、物件価格に含まれる消費税の金額が分かれば すぐに分かります。 例えば、価格総額4000万円(消費税100万円含む)の物件なら、 消費税額100万 ÷ 0.05 =2000万(建物本体価格) つまり、建物本体2000万+消費税100万=2100万(建物本体+消費税) 総額4000万 ー 2100万=1900万(土地価格) 2.土地値を調べる (下記の公的数値は u あたりの価格で表示されています) ・公示価格 http://tochi.mlit.go.jp/ 国土交通省が、毎年3月に発表する、1月1日現在の標準地点の価格。 更地として、自由な取引として、通常行われるであろう価格。 ・基準地価 http://tochi.mlit.go.jp/ 都道府県が、公示価格を受けて、毎年9月に発表する、7月1日現在の価格。 公示価格より、地点数が多く、補完の意味合いがある。 ・路線価 http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm 国税庁が、毎年3月に発表する、1月1日現在の相続税評価額。 公示価格の 0.8倍相当の数値となる。 *実勢取引価格に近いのは、公示価格と言われてはいますが、地域によっては、 路線価の方が、より実勢に近い場合もあります。 また標準画地は、60坪くらいの整形地を想定しているので地形による調整が必要です。 3.建物価格を調べる ・住宅金融公庫の建築費データ http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html (住宅知っ得情報/ 地域の工事費単価) *業者に、建築単価を聞きましょう。「坪単価はいくら位ですか?」 *中古の場合、耐用年数を木造なら25年程度として現存価格を算出します。 *中古では設備や補修の程度で差があります。 新築価格を基準に、自分の主観重視で判断しよう。 4.近隣物件を調べる ・不動産ジャパン http://www.fudousan.or.jp/ ・at home http://www2.athome.co.jp/index2.html 5.過去の取引データを調べる ・ レインズ http://www.reins.or.jp/market_research.html ☆ 売り出し価格=<土地値>+<建物価格>+<経費・利益>? ☆ 不動産価格は、個別の需給関係に大きく左右されます。 特にマンションの場合は、近隣物件の成約事例のデータを重視します。 ☆ 新築物件では、建築の進行状況により交渉の仕方も変わります。 完成在庫なら大幅値引きの交渉はしやすくなりますから、単に値引きを重視するなら狙い 目となります。 青田売りなら、売主も時間的な余裕がありますから、値引きは簡単ではありません。 物件選択権がある分をプレミアと考えて、交渉しましょう。 ☆ 集めたデータを元に、物件と価格のバランスを判断して、自分の価値観で納得できる 価格が適正価格です。 (納得できるだけの情報が足りないとお感じの場合は、サポート案内へ) 住宅ローン利用の場合 住宅ローンを利用する場合、契約してもローンが組めない場合は白紙解約となる為、 解約リスクが高い客と業者側に思われると、強気な交渉がやりにくくなります。 もし不安がある場合は、事前に金融機関に相談しておきましょう。 ・みずほ銀行 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/ 注意)借り入れ可能額を計算する際、4%にて計算の上、判断する銀行が多いようです。 (中には10年固定での金利で計算する銀行もあります。 営業マン任せにせず、一度自分で銀行に相談してみることをおススメします。 具体的な物件が決まっていなくてもOKです。 その後の営業マンとの交渉に、自信と余裕が生まれると思います。 |
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