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| ＜新築マンション等＞ 売主販売物件を安く購入する方法 売主販売物件（仲介なしの取引）の場合について、一緒に考えていきましょう。 新築マンションの販売は、大半が売主または販売代理会社との取引になります。 戸建てや、中古マンション・売地でも時々みられます。  よくチラシに「仲介手数料不要」と強調しています。 復習ですが、 「幸せな住宅購入」の必要条件は、 ① 安く買う。 ② ムダな出費をなくす。 つまり ① 売出価格＞適正価格 の場合、納得価格まで値引いて安く買う。 ② 諸費用は、本当に必要で価値のあることにのみ、妥当な金額を払う。 →満足感、感謝の気持ち＝幸せな住宅購入 購入金額（総額）＝物件価格＋諸経費 つまり、物件価格を値引きする ＋ 諸費用を安くする の２面から考える必要があります。 物件価格を値引いてもらって得したつもりでいたら、しっかり諸費用を水増しされていた、なんてことに ならない様に気をつけねばなりません。 新築マンションを例に説明を進めましょう。 あなたが物件探しをした結果、検討したい物件が見つかったとします。 しかし、予算的に厳しく、何とか少しでも安く手に入れたい。 そこでまず、  １）交渉全体の流れを簡単につかみましょう。 契約形態 買主（あなた）～（販売代理）～売主 総額の内容 物件関係：売買価格 諸費用：登記関係費用 ローン関係費用（融資利用の場合） 精算金（固定資産税等、管理費等,） 一時金（修繕積み立て基金）  印紙代 火災保険料 別途費用（オプション代等） 上記の項目について、原則として担当営業マンを通じて交渉することになります。 ２）特に重視すべき項目 さて、上記の中で、特に重視すべきはどのポイントてしょう。 １つは勿論、売買価格です。 その次は諸費用の中の別途費用（オプション代等）です。 売買価格の値引きばかりに目をやっていると、うまくやられますのでご注意下さい。  ３）交渉の進め方のポイント ＜売買価格の交渉＞ ① 相場価格をつかむ 近隣の類似物件の売出し価格と、過去の取引事例を参考に、相場価格をつかみましょう。 公示地価や路線価、固定資産税評価額も参考にする。 専門の不動産鑑定士に頼むと、高額（数十万）の費用がかかる上、現実的ではない場合も多いよう なのでご注意下さい。 情報誌やネット検索で現在の売り出し物件を調べます。 更に過去の情報誌やチラシがあればいいですが・・・ なるべく多方面から情報収集しましょう。 目的は対象物件の値引き目標金額を、幾らにすべきかをつかむことです。 売主や販売担当者を説得できるような裏づけ資料を収集しましょう。 自分で調べる ② 成約状況をつかむ  新築マンションの場合、青田売り～建築中～完成済みと、状況はさまざまですが、 モデルルームでの説明と実際の成約状況が違う場合が多いものです。 正確な販売状況は、営業マンも知らされていないこともある位です（笑） なかなか調べるのは難しいですが、あの手この手で、なるべく実状をつかむ努力をしましょう。 ③ 価格以外の条件を確認する （購入意思の確認） 希望金額になれば本当に購入するのか、他に確認しておくべき事はないか。 特に資金面は大丈夫そうか（ローン利用の場合には、裏づけがあると有利です）  ④ 適正価格（納得価格）を決める 「この価格で購入できれば、自分は満足できる」 「将来の相場は分からないのだから、現時点で十分納得できる」 と思える価格をきめる。 ⑤ 担当営業マンを通して交渉する④の金額よりやや低めの金額からスタート 新築マンションの場合は、成約状況、建築の進行状況、物件の特徴等によって、 交渉の進め方、ポイントが違ってきます。 売主・販売会社の状況や営業担当の心理状況等を考慮しながら、進めて行きましょう。 サポート案内はこちら ＜諸費用について＞ オプション関係をなるべく減らす（特に未完成物件の場合） 売主側は、ここで値引き分を回収しようとしてきます。 特に契約後は買い主も気が緩んで、つい夢が膨らんで、「どうせなら・・・」とあれこれ追加して、 気が付けば数十万～数百万円にもなってしまう方も珍しくありません。  契約前にきっちりと、オプション分も含めて、交渉しましょう。 希望する場合は、自分で調べて依頼すればずっと安くできる場合が多いです。 賃貸ではなく自分の所有ですから、予算を少し残してあとで楽しくやってみる ことをお勧めします。（管理規約の範囲内で） 一言） 何度も同じ営業マンと交渉していると、感情的に、いい人、申し訳ない、などと  いう気持ちから、うまく値引き交渉を切り出せなくなる方もいるでしょう。 しかし、大半の営業マンは、あなたが思っているほどにあなたを思っていません。 本心は売り上げ、成績が第一です。 特に青田売りのマンションの場合、契約後、その営業マンと２度と会わないことも 珍しくありません。 ローン業務担当、建築中の工事担当、内覧会、引渡し担当と、コロコロ人が変わってゆくこともあります。 販売代理の会社はモデルルームとともに居なくなってしまって、ずっと長いお付き合いなんて勝手に 思っていると気の抜けた感じになります。 当研究室の趣旨を理解され、実践して、もし、100万でも200万でも安く買えたとしても,、やはり、業者は それなりに儲かっているのです。 心配は要りません。 「○○さんのせいで赤字ですよ」とか、「給料減らされちゃいます」とか言われても、めげずに頑張りましょう。 但し、営業マンは会社と交渉してもらう大事な味方でもあることを、忘れないで接して下さい。 （誉めたり、泣き落とし・・・あの手この手で） もう一度、「幸せな住宅購入」の必要条件を再度確認しましょう。 ① 売出価格＞適正価格 の場合、納得価格まで値引いて安く買う。 ② 諸費用は、本当に必要で価値のあることにのみ、妥当な金額を使う。 →満足感、感謝の気持ち＝幸せな住宅購入 適正価格で手に入れて、サイフも心も余裕のある、幸せな新居生活を目指しましょう。  もし交渉の進め方にご不安な方は、サポート案内のページをご覧下さい。    |
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